La Direcció General del Cadastre, òrgan dependent del Ministeri d’Hisenda i Funció Pública determina anualment el valor de referència dels béns immobles, a partir de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles realitzades en document públic.

El valor de referència és una dada pública consultable a la seu electrònica del Cadastre a partir de l’01.01.2022, informant l’adreça exacta de l’immoble o la seva referència cadastral.

Els titulars cadastrals que són subjectes passius de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats o de l’impost sobre successions i donacions i vulguin impugnar el valor de referència, quan aquest determina la base imposable de l’impost, han de presentar una sol·licitud de rectificació d’autoliquidació (o bé, en cas de procediment de comprovació, un recurs de reposició) davant  l’Agència Tributària de Catalunya, d’acord amb el que s’indica a l’apartat “Béns immobles amb valor de referència".

En els altres casos, els titulars cadastrals poden, en qualsevol moment, adreçar-se al Cadastre per sol·licitar que les descripcions cadastrals s’adeqüin a la realitat física i jurídica i presentar un escrit sobre el valor de referència d’un immoble del qual són titulars. 

Valor dels béns immobles

La normativa reguladora de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD) estableix que la base imposable de l’impost és la major entre les magnituds següents: valor de referència, valor declarat per les persones interessades o bé preu o contraprestació pactada.

Pel que fa a l’impost sobre successions i donacions (ISD), la normativa estableix que els béns immobles s'han de valorar per la major entre les magnituds següents: valor de referència o valor declarat per les persones interessades.

En ambdós impostos, quan les persones obligades tributàries considerin que la determinació del valor de referència ha perjudicat els seus interessos legítims, una vegada presentada l’autoliquidació corresponent, poden sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació per impugnar el valor de referència. L’Agència Tributària de Catalunya (ATC) resoldrà sobre la qüestió, amb informe preceptiu, previ i vinculant de la Direcció General del Cadastre, que ratificarà o corregirà el valor de referència un cop vistes les al·legacions i proves aportades.

Procediment de comprovació

Si d’acord amb l’exposat en els paràgrafs anteriors, un contribuent ha de valorar un bé immoble pel valor de referència, però declara un valor inferior, l’ATC incoarà el procediment corresponent per regularitzar-ne la situació tributària.

El contribuent rebrà una proposta de liquidació complementària contra la qual, en cas que consideri que el valor de referència aplicat perjudica els seus interessos, podrà presentar les al·legacions i les proves que estimi adients. Les al·legacions presentades es remetran a la Direcció General del Cadastre per tal que emeti informe ratificant o corregint el valor de referència. En conseqüència, s’estimaran totalment o parcialment les al·legacions o es desestimaran i, si escau, s’emetrà liquidació. 

Si s’emet liquidació, el contribuent podrà impugnar el valor de referència interposant recurs de reposició contra la liquidació que l’ATC resoldrà amb informe preceptiu, previ i vinculant, de la Direcció General del Cadastre, que ratificarà o corregirà el valor de referència un cop vistes les al·legacions i proves aportades.

La interposició d’un recurs de reposició contra la liquidació únicament suspèn l’execució de l’acte impugnat  a instància de la persona interessada si garanteix l’import de l’acte esmentat, els interessos de demora que genera la suspensió i els recàrrecs que serien procedents en cas d’execució de la garantia. La suspensió només es pot obtenir si s’aporta alguna de les garanties previstes en l’article 224.2 la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària.

Contra la liquidació pel valor de referència el contribuent no pot promoure el procediment de taxació pericial contradictòria.

Valor dels béns immobles

Quan un immoble no té valor de referència  o no pot ser certificat per la Direcció General del Cadastre, la base imposable en l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD) és la major de les magnituds següents: valor declarat, preu o contraprestació pactada, o bé valor de mercat.

Pel que fa a l'impost sobre successions i donacions (ISD), quan un immoble no té valor de referència o no pot ser certificat per la Direcció General del Cadastre, la base imposable és la major de les magnituds següents: valor declarat o valor de mercat.

S’entén per valor de mercat  el preu més probable pel qual es podria vendre, entre parts independents, un bé lliure de càrregues.

Procediment de comprovació de valors

En les transmissions subjectes a l’ITPAJD o a l’ISD, si en la data del fet imposable l’immoble no té assignat un valor de referència, l’Agència Tributària de Catalunya (ATC) pot comprovar el valor del bé. Es comprova el valor de l’immoble quan el contribuent declara per sota dels criteris continguts a les Instruccions de comprovació de valors de béns immobles que es publiquen cada any a la seu electrònica de l’Agència. En canvi, no es comprova el valor declarat quan es compleixen totes les condicions que s’estableixen en aquestes instruccions (valor cadastral per coeficient i altres elements determinats en la instrucció).

L’ATC aplica els criteris que s’especifiquen en el document Valors bàsics per a la comprovació de béns immobles per determinar el que l’Administració entén com a valor de mercat del bé.

Si  el valor comprovat obtingut és superior al declarat, el contribuent rebrà una proposta de liquidació complementària contra la qual podrà presentar les al·legacions i les proves que estimi adients.

Si l'ATC confirma la liquidació complementària, el contribuent pot optar també, dins el termini per interposar recurs, per promoure la taxació pericial contradictòria. La interposició de la taxació pericial contradictòria suspèn l’execució de la liquidació.